Respuestas a preguntas frecuentes

Primera consulta gratuita​

¿Quieres que te ayudemos a encontrar la mejor hipoteca para ti? Te ofrecemos una primera cita gratuita para contestar a tus preguntas y resolver tus dudas. Te elaboramos un estudio personalizado con nuestras recommendaciones sin ningún compromiso. Después podrás decidir si quieres tramitar tu hipoteca por tu cuenta o con nosotros.

 

¿Aún es pronto para una cita?

Quizás estos F.A.Q. te sirven de ayuda.
Quiero comprar mi primera casa

Sin conocer tu situación económico al fondo es muy difícil aconsejarte adecuadamente. En general, si tu perfil financiero lo permite, invertir en una vivienda propia casi siempre sale más rentable que seguir alquilando. Por lo tanto, en un principio puede ser una buena idea. En nuestra oficina tenemos una herramienta muy útil para calcular las ventajas y desventajas de una inversión. Esperemos verte pronto!

La cantidad máxima que te prestaría el banco, lo llamamos Loan-To-Value (LTV). En general, para la primera hipoteca  el LTV es máximo el 80%  del valor de la tasación. Para la segunda hipoteca y más adelante, el LTV suele ser el 50-60% del valor de la tasación. 

Aqui tenemos buenas noticias: La nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo 2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario reduce las cantidades máximas de las comisiones que el banco te puede cobrar por darte la hipoteca o cancelarla.

La ley también determina que los gastos de la notaria, gestoria y escritura lo tiene que pagar la entidad financiera. Lo único que tú tienes que pagar es la tasación (entre 400-600 € dependiendo del valor de la casa) y las copias de la escritura si los quieres.  

Por lo tanto, hacer una hipoteca  ahora te sale muchísima más barata que antes del 15/6/2019.

Si constituyes una hipoteca para la compra de un inmueble, debes de pagar impuestos por la adquisición de la propiedad

Sin datos exactos sobre la cantidad de la hipoteca y tu perfil económico, nos es imposible contestarte esta pregunta ahora. Porqué no te pases por nuestra oficina o pides una cita para contarnos lo que tienes en mente? La primera cita no tiene coste y nos permite estudiar tu situación financiera más al fondo. 

Lamentablemente si, pero no por la constitución de la hipoteca si no por la compra de la vivienda. La cantidad de impuestos que tienes que pagar depende de la Comunidad Autónoma en que vives. En Andalucía se pagan los impuestos de la siguiente forma: 

Propiedades nuevas – IVA

  • VPO – 4%
  • VVP + Libres – 10%
  • Otros casos – 21%

Propiedades de segunda mano – TPO

  • Como norma general el 8% sobre la base liquidable. Existen nuances y excepciones. Si quieres saber exactamente cuánto te toca a pagar, pide una cita y te informamos con mucho gusto en nuestra oficina. 

En una hipoteca, el dinero prestado y los intereses correspondientes se pueden calcular de diferentes maneras. Este cálculo y la forma de pago de los intereses se llama liquidación. Existen básicamente 3 tipos de hipotecas cada una con un sistema de liquidación diferente:

  1. El sistema francés
  2. El sistema Alemán
  3. El sistem Americano

Las entidades financieras en España suelen ofrecer únicamente hipotecas de sistema francés. Los intereses pueden ser a tipo fijo, variable o mixta

Deseo comprar una 2ª vivienda

Hay diferentes maneras para financiar la compra de un segundo inmueble. Generalmente se tramita una hipoteca nueva o se amplia el capital de la primera hipoteca ya existente. 

En primer lugar, cuenta con nosotros. Haremos todo lo posible para conseguirte la financiación para tu segunda vivienda. Sin embargo, hay algunas factores que influyerán positivamente en tu solicitud:

  1. Poder demostrar un alto nivel económico
  2. Aportar un avalista o garante
  3. Aportar otro inmueble como garantía.

En general, las entidades financieras te financierán el 50-60% LTV, es decir no más del  50-60% del valor de la tasación. 

Por lo tanto el banco te exigirá demostrar una alta solvencia económica:

  1. Tienes que aportar más ahorros propios como paga inicial.
  2. Debes de tener unos ingresos más altos y fijos.
  3. No puedes figurar en ninguna lista de morosos, como ASNEF, SIRVE o RAI
  4. No tienes que tener retrasos en ningún pago de recibos de préstamos actuales. 

Los bancos en general consideran una segunda hipoteca una operación financiera más arriesgada y para cubrir el riesgo suelen aplicar otras condiciones. 

Tienes que tener en cuenta que te pueden aplicar:

  • Tipos de interés más altos. 
  • Financiación más baja.
  • Plazo de vencimiento más corto.
  • Comisiones de apertura más altas

Hasta ahora los propietarios de inmuebles destinados al alquiler vacacional disfrutaban de una reducción del 60% en su IRPF. Lamentablemente el día  11 de marzo de 2018 el TEAC dictó una resolución en contra y fijó unos criterios que vincula a toda la Administración Tributaria. A partir de ésta fecha sólo los alquileres destinados a viviendas habituales y permanentes se beneficien de la reducción del 60% y la deducción por gastos. Por lo tanto inmuebles alquilados a empresas o el alquiler vacacional quedan excluidos. 

Aún así, existen muchos otros gastos que sí puedes deducir. Eso sí, podrás deducír sólo la parte proporcional en relación con el periodo de tiempo en el que has alquilada la vivienda al año. Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Quiero renovar / ampliar la hipoteca

Si, por supuesto. Una hipoteca es simplemente un contrato entre tu y el banco.  Y como cualquier contrato se puede modificar. Es más, existen momentos claves para valorar una modificación. Más sobre este tema puedes leer aquí. 

Si, normalmente puedes hacerlo si tu banco lo permite. Cuando se acorta el plazo, la cuota a pagar suele incrementar. Por otro lado, si se alarga el plazo, la cuota disminuyerá. Una ampliación del plazo es una buena opción para reducir la cuota mensual. 

Si, se puede cambiar de interés fijo a variable, de variable a fijo o el tipo de interés aplicado, pero normalmente el banco suele cobrar una indemnización por hacerlo. Aún así existen momentos claves para valorar tus opciones especialmente si tu plazo inicial caduca en breve o cuando llevas ya mucho tiempo con tu hipoteca actual. Muy a menudo merece la pena estudiar tus opciones para crear más espacio económico para otros proyectos. 

¿Quieres saber tus posibilidades para cambiar? Puedes hacer una cita y traernos una copia de la escritura para que valoramos tus opciones. 

Se puede reducir la cuota mensual ampliando el plazo de la hipoteca o reduciendo el tipo de interés a aplicar. También se puede hacer una mezcla de ambas opciones para reducir la cuota mensual todavía más. En nuestra oficina podemos hacerte un simulacro de la nueva cuota a pagar. 

Si, en un principio se puede aunque depende si tu banco está por el labor de hacerlo. La ampliación del capital supone un mayor riesgo para el banco así que todo depende de tu perfil económico actual. En teoria, una ampliación del capital de tu hipoteca actual puede ser una buena opción para crear un dinero extra para nuevos proyectos. La boda de tus sueños, un coche nuevo, una piscina en el jardín u obras en casa. No dejes de soñar y pregunta uno de nuestros asesores cuales son tus posibilidades. 

Lo más seguro que si, pero todo depende de qué clausulas has firmado en la escritura. No todos los cambios son siempre penalizados. Traernos tu escritura actual y te informamos sin coste. 

A veces si y a veces no. Modificar las condiciones de una hipoteca conlleva gastos. Todo depende de las comisiones que has acordado con tu banco y las modificaciones que quieres hacer. Debemos de estudiar tu escritura al fondo para aconsejarte mas adecuadamente. En nuestra oficina tenemos herramientas para calcular tu caso mas detenidamente . Sabrás en un segundo si vale la pena cambiar o no. 

Inversión para el alquiler comercial

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos en alquiler por los gastos de la inversión.  En la rentabilidad neta hay que incluir todos los gastos referente al inmueble. Más explicaciones y un ejemplo de cálculo puedes ver aquí. 

Si, tienes que declarar anualmente tus rentas obtenidos en tu IRPF. Si tienes tu residencia fiscal fuera de España y tienes inmuebles de propiedad en alquiler en España, debes de declarar tus ingresos trimelstralmente mediante el formulario xxxxxxx. 

Usando el calculo PER, se divide el importe de la compra por el importe anual de rentas. Por ejemplo: un inmueble es comprado por 200.000 € y alquilado por 1.500 €/m. Según el cálculo PER tardarás 11,11 años en amortizar la inversión (200.000 / (12×1500)).

Si, la mayoría de los gastos podrás deducir en tu IRPF. Más detalles sobre lo que puedes deducir, encuentras aquí

Sólo los propietarios que alquilan sus inmuebles como vivienda permanente y habitual, disfrutan de la deducción del 60% en su IRPF. Alquileres a empresas o el alquiler vacacional quedan excluidos de esta ventaja fiscal. Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Sin embargo, existen muchos gastos que sí puedes deducir, pero siempre proporcialmente en relación con el periodo de tiempo en el año fiscal en el que la vivienda ha estado realmente alquilada. Esto significa que cuantas más semanas alquiles tu vivienda a turistas, más gastos podrás desgravarte. Aquí hay un resumen de los gastos que puedes deducir. 

Me gustaria unificar mis deudas

Unificar deudas es agrupar todos  los préstamos y créditos que tengas en un único préstamo, por ejemplo, tu hipoteca, tarjeta de crédito, la letra del coche. Se puede hacer un único préstamo con lo cual pagas todos tus deudas y te queda sólo una única cuota mensual a pagar, el del préstamo nuevo. 

 
  • Préstamos personales
  • Tarjetas de crédito
  • Préstamos y créditos al consumo

Se pueden agrupar las deudas de dos formas posibles:

  1. Ampliando tu hipoteca actual
  2. Concederte un nuevo préstamo personal con la cual liquidas todas tus anteriores deudas quedando por pagar una única cuota al mes (del préstamo nuevo).
  1. Normalmente se gestiona un préstamo nuevo con una mayor duración, lo cual resulta en una cuota más bajo. Te resultará más fácil pagar la nueva cuota porque el importe será menos que la suma de los anteriores préstamos. Por lo tanto pagas menos cuota al mes para las mismas deudas. 
  2. Solo tienes que preocuparte de pagar una única cuota al mes y no diferentes cuotas en diferentes fechas. De este modo recuperas el control de tus finanzas.
  3. Al negociar un nuevo préstamo se puede conseguir mejores tipos de interés. Al final pagarás mucho menos por las mismas deudas. 

Si. Es una práctica bastante común ampliar la hipoteca actual y unificar las deudas a la vez. 

  1. El plazo máximo para un nuevo préstamo personal suele ser 120 meses (10 años) en la mayoría de las entidades financieras. 
  2. Cuanto menos demoras hay en el pago de aquellos prestamos/créditos que quieres unificar, más fácil será poder unificar toda la deuda.
a tu disposición

En general, si tienes un buen perfil económico, invertir en una propiedad propia casi siempre es una buena idea. En nuestra oficina tenemos una herramienta de cálculo muy útil para enseñarte las  ventajas y desventajas. 

Los bancos utilizan un factor llamado Loan-To-Value (LTV) para caclcular el importe máximo de la hipoteca. En general, te financiarán el 80% del valor de la tasación para la primera vivienda. Las siguientes hipotecas quedan limitadas al 50-60% LTV. 

Las hipotecas pueden ser clasificadas de diferentes formas, pero la forma más utilizada en España es el del interés aplicado:

  1. Hipoteca fija: en este tipo de hipoteca pagas cada mes la misma cuota. Esta forma ofrece más estabilidad y seguridad, pero normalmente se aplica un tipo de interés mayor que en las otras formas.
  2. Hipoteca variable: en esta hipoteca el interés está constituido por dos componentes: uno diferencial más un índice de referencia que es ajustado periódicamente. La referencia más habitual es el Euribor a 12 meses. Eso significa que durante 12 meses pagas la misma cuota y al año se fijará una nueva cuota al alza o a la baja dependiendo del nuevo valor del Euríbor. 
  3. Hipoteca mixta: como el nombre indica, esta modalidad es una mezcla de las dos anteriores: tienen un primer tramo a interés fijo (entre 3-10 años) y luego pasan a tipo variable.

Hmmm, la verdad es que cada una de las opciones tiene sus ventajas y desventajas, por lo tanto una no es mejor que la otra. Todo depende mucho de tus preferencias personales y la duración del préstamo. 

Si no sabes muy bien lo que implica el interés fijo, variable o mixto, quizá esta explicación te ayude.

La cantidad a pagar mensualmente depende mucho del importe máximo de la hipoteca, el tipo de interés a aplicar, las comisiones bancarias y la duración de la hipoteca. Existen calculadoras online que te ayudan a estimar la cuota mensual a pagar. 

Nosotros no somos muy fan de estas herramientas porque casi nunca dan un resultado acertado.  Hay simplemente demasiados factores que influyen en la cuota y no todas las calculadoras son capaces de abarcar todos los parámetros. Pueden dar una impresión errónea. 

Por esta razón ofrecemos una primera cita en nuestra oficina sin coste ni compromiso alguno. Nos gusta poder calcular adecuadamente la cuota y contestar a tus preguntas.

Hacer una hipoteca nunca ha sido tan barato como ahora. Desde el día 16 de junio 2019, la nueva Ley hipotecaria 5/2019 determina que los gastos del notario, de la gestoría, del registro y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados son a cargo del banco. Lo único que tienes que pagar es la tasación y las copias de la escritura en caso de que las desees. Esto significa un ahorro significativo para ti. ¡Ahora pagas casi un 80% menos que antes de esta fecha!

La respuesta a esta pregunta es sí o no, depende del uso o finalidad de la hipoteca. 

Si has constituido la hipoteca para comprar una casa habitual lamentablemente no hay grandes ventajas fiscales. Los gastos de la constitución, la tasación e incluso nuestra factura los podrás deducir en tu IRPF cuando vendas la casa. 

Sin embargo, si has comprado una propiedad para su alquiler comercial, podrás deducir los intereses pagados, y los gastos de constitución, incluida nuestra factura en tu siguiente declaración IRPF. En ese caso también debes de declarar los ingresos en alquiler. 

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