Comprar para alquilar

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Invertir bien es un arte. Una buena hipoteca también.

Discubre la nueva manera de tramitar tus hipotecas. Más rápido y más cómodo.

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En Málaga

¡Discubre qué tipo de inmueble ofrece un 12,9% de rentabilidad anual!
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Respuestas a preguntas frecuentes

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos en alquiler por los gastos de la inversión.  En la rentabilidad neta hay que incluir todos los gastos referente al inmueble. Más explicaciones y un ejemplo de cálculo puedes ver aquí. 

Si, tienes que declarar anualmente tus rentas obtenidos en tu IRPF. Si tienes tu residencia fiscal fuera de España y tienes inmuebles de propiedad en alquiler en España, debes de declarar tus ingresos trimelstralmente mediante el formulario xxxxxxx. 

Usando el calculo PER, se divide el importe de la compra por el importe anual de rentas. Por ejemplo: un inmueble es comprado por 200.000 € y alquilado por 1.500 €/m. Según el cálculo PER tardarás 11,11 años en amortizar la inversión (200.000 / (12×1500)).

Si, la mayoría de los gastos podrás deducir en tu IRPF. Más detalles sobre lo que puedes deducir, encuentras aquí

Sólo los propietarios que alquilan sus inmuebles como vivienda permanente y habitual, disfrutan de la deducción del 60% en su IRPF. Alquileres a empresas o el alquiler vacacional quedan excluidos de esta ventaja fiscal. Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Sin embargo, existen muchos gastos que sí puedes deducir, pero siempre proporcialmente en relación con el periodo de tiempo en el año fiscal en el que la vivienda ha estado realmente alquilada. Esto significa que cuantas más semanas alquiles tu vivienda a turistas, más gastos podrás desgravarte. Aquí hay un resumen de los gastos que puedes deducir. 

Primera consulta gratuita

Kredit House ofrece una primera consulta gratuita para contestar a estas preguntas y resolver tus dudas. Recibirás un estudio personalizado con nuestras recommendaciones sin ningún compromiso. Después podrás decidir si quieres tramitar tu hipoteca por tu cuenta o con nosotros.

tu hipoteca en 4 pasos

ASÍ DE FÁCIL

semana 1
1. Escoge tu paquete
Después de nuestra primera reunión te elaboramos un estudio personalizado con nuestra recomendaciones. Si sigues interesado en tramitar una hipoteca, hay dos opciones: gestionas la hipoteca por tu cuenta o eliges uno de nuestros paquetes y nosotros nos ponemos manos a la obra.
semana 1
semana 1-2
2. Aporta tu documentación
Para poder gestionar tu hipoteca lo más rápido posible, te pediremos cierta documentación sobre tu situación personal, laboral y financiera. Puedes subir los papeles online en nuestro portal de clientes, mandarlos vía email o entregarlos en persona en nuestra oficina. Lo que te sea más fácil.
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3. Elige tu hipoteca
Es hora de relajarte mientras nosotros nos encargamos de la negociación con los bancos. Vamos a buscar la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades. Recibirás un mínimo de 3 propuestas diferentes y te asesoramos sobre la hipoteca más favorable. Al final tramitaremos la hipoteca con el banco que tu has elegido.
semana 2-3
semana 3-4
4. firma tu hipoteca
Si has elegido el paquete Plus o Elite, nos encargaremos de todos los trámites necesarios hasta la firma en la notaria, incluida la tasación y traducción de la documentación, si hace falta. Por Ley acudirás primero al notario para hacer un test de comprensión y después una segunda vez para firmar tu hipoteca y en su caso la compra-venta de la propiedad. No te preocupes: te acompañamos durante todo el proceso.
semana 3-4
POrque nuestros clientes confían en nosotros

Por estas ventajas

Mayor compresión

Una hipoteca es sin duda el contrato más complejo que vas a firmar en tu vida. Uno de los más duraderos también. Hay muchas clausulas y comisiones. Te las explicamos todo. Ántes de firmar, no después. Con Kredit House no hay sorpresas en el futuro.

Hipoteca ajustada a ti

Hipotecas hay muchas. Cada una tiene sus propias particularidades y condiciones. Personas hay muchas también. Y ninguna tiene la misma situación económica tampoco. Es importante encontrar la hipoteca que se adapta a ti. No al revés.

Negociación profesional

Somos negociadores profesionales y sabemos cuanto margen tiene el banco. Gracias a nuestra experiencia conseguimos condiciones más óptimas. Nos orgullece decir que el 97% de nuestros clientes paga menos intereses que la media nacional.

No pagues de más

Kredit House se orgullece ser un intermediario independiente. Podemos negociar libremente con cualquier entidad y lograr mejores propuestas de hipotecas. No tenemos ningún contrato con ningún banco ni cobramos comisiones.

Comparar = Ahorrar

Sabemos que un pequeño cambio en el tipo de interés o condiciones significa un ahorro de miles de euros. Por eso nos gusta comparar hipotecas, en total más de 100 de 22 bancos diferentes. No paramos hasta encontrarte las propuestas más favorables.

Mas rápido

¿Te imaginas ir de banco en banco para encontrar la mejor hipoteca? ¡Claro que no! En Kredit House podemos presentarte de manera rápida las tres mejores opciones para que elijas la hipoteca que más te convenga.

¡Málaga está que arde!

Vamos a decir la verdad. Los tipos de interés para los depósitos y los bonos del estado están por los suelos y no ofrecen una buena rentabilidad. No es un buen momento tener tus ahorros en el banco. Por lo cual, si estás pensando invertir en ladrillo es importante saber elegir el tipo del inmueble y su localidad para obtener una mayor rentabilidad. 

En general, según un estudio del Idealista los locales son el producto con mayor rentabilidad en todas las capitales de España. El mayor retorno se obtiene en Málaga (12,9%). Pero nuestra ciudad está que arde porque ofrece unos números muy superiores en casi todos los inmuebles:  garajes (9,9%),  oficinas (7,4%) y  viviendas (5,7%)

Como calcular la rentabilidad en un alquiler

Rentabilidad bruta

Para calcular la rentabilidad bruta simplemente sumamos los ingresos estimados en alquiler y lo dividimos por la suma de todos los gastos de la inversión. Los gastos de inversión son el precio de la vivienda más los gastos de la hipoteca más los impuestos pagados por la compra-venta. 

Como veremos a continuación la rentabilidad bruta puede variar mucho de la rentabilidad neta, ya que en el calculo no se tiene en cuenta los demás gastos anuales relacionados a la vivienda. 

Rentabilidad neta

Aquí tenemos en cuenta el coste del inmueble, los impuestos y demás gastos de la inversión y TODOS los gastos derivados de la propiedad. Que gastos tenemos en cuenta?

  • IBI
  • gastos de comunidad
  • honorarios de gestion 
  • tiempo sin alquiler
  • seguros
  • reparaciones

Ejemplos de calculo

Pepe compra una vivienda de 120.000 € y paga 300 € por la tasación y 9.600 € en impuestos. Pepe estima que puede alquilar el piso por 850 €/m. Rentabilidad bruta = (12 x 850) / (120.000 + 300 + 9.500) * 100% = 8,41%. En un principio la inversión parece muy atractiva. 

Rentabilidad neta: Sin embargo al año Pepe tiene que pagar 380 € en IBI, 265 € en seguros, 100/m € en agua/luz, 1.000 € en reparaciones, 500 € en el gestor y 80/m € en comunidad.  Pepe cree que puede alquilar el piso el 80% del tiempo.

 Sumamos todo para saber los gastos anuales relacionados con el piso: 380 + 265 + (12×100) + (80×12) +1.000 + 500 €= 4305 €. Los ingresos de Pepe son (12×850)x0,8%= 8.160 €. Los ingresos netos de Pepe son 8.160-4305  = 3.855 €

Rentabilidad neta = (3.855) / (120.000 + 300 + 9.500) * 100% = 3,18%. Ahora tenemos una idea mucho más realista sobre la rentabilidad de la inversión. 

Gastos deducibles en IRPF

Puedes deducir los gastos de mantenimiento o uso normal de del inmueble, como el arreglo de instalaciones o pintada de la fachada,  la sustitución de instalaciones de calefacción, el ascensor, las puertas de seguridad u otros.

Arreglos considerados “ampliación o mejora” del inmueble, no son deducibles por este concepto si no a través de “Amortización”. 

Son deducibles los los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.

Solamente cuando el saldo dudoso quede suficientemente justificada podrás deducirlo.

Las primas de seguros asociados a inmuebles alquilados son deducibles siempre cuando son pagados por el propietario.

Puedes deducir: seguros de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, etc. 

Son gastos igualmente deducibles los gastos de  vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado y otros servicios dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario como gestorías, administración de fincas, etc.  

Puedes deducir los servicios de suministros (agua, luz, gas, etc.) siempre cuando sean pagados por el propietario. 

Anualmente podrá deducir el 3%  el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, menos el cómputo del suelo.

Si has comprado el inmueble con una hipoteca, podrás deducir los intereses satisfechos y los gastos de constitución como la tasación y nuestra factura. 

Si la finca no se alquila durante todo el año, sólo podrás deducir los gastos en la parte proporcional por los días que ha estado alquilado. 

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Tramitación de la hipoteca con el banco
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(*) Paquete Basic: 0,5% del importe de la hipoteca, minimo 995 € + iva. Paquete Plus: 1% del importe de la hipoteca, minimo 1.995 € + iva. Paquete Elite: 2 % del importe de la hipoteca, minimo 2.995 € + iva.
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